「CPM®」ってどんな資格？？

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Certified Property Manager）とは、賃貸経営管理（プロパティマネジメント）において、高い倫理観と高度な専門性を持つと認められた個人のみの与えられる称号です。日本では、米国公認不動産経営管理士と訳されます。

その有資格者は、世界４４カ国（2020年12月現在）に広がっており、賃貸不動産オーナーから世界的に高い信頼を得ている資格です。

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賃貸管理で、物件の価値が変わる！

CPM®（Certified Property Manager）の最大のミッションは、「オーナーの利益の最大化」と「物件の価値の最大化」です！よって、CPMホルダーが在籍する賃貸住宅の管理会社は、常に、どうしたら物件の価値を上がられるかを日々考えています。

地域によっては、価値を上げることが難しくなっている市場もあると思いますが、そんな地域であっても、お預かりした管理物件にどんな手を加えれば、物件の利益の最大化が図れるかを考えています。

■　賃貸管理会社も知らない！　物件の価格で、だまされているっ！？

賃貸住宅を経営されるオーナーさんや大家さんが、物件の価値（価格）を求めるときに、良く見聞きする計算式は、「年間の家賃等収入÷市場の期待利回り＝物件の価格」というものかと思います。この式の「年間家賃等収入」は、満室想定か、計算した時点での入居ベースかでも結果が変わってしまうため、注意が必要ですが、CPMが物件の価値を求める際には、この式は使いません。

CPMが物件の価値（価格）を求める際には、

「NOI（営業純利益）÷ R（キャップレート）＝V（物件の価値）」という計算式を使います。

先ほどの式では、物件の価格を高く見せたり、安く見せて不必要に不安を煽ったりするような価格を見せることができてしまうため、本当の物件の価値（価格）をはかることはできません。

CPMが使う計算式の中の、R（キャップレート）は、期待利回りと言い換えることができ、その市場で投資家がどのくらいの利回りを期待しているのか表すものです。わかりやすく説明すると、都会だから利回りが６％くらいあればいいかなぁとか、田舎なので12％くらいないと合わない、という市場の相場観を数字で表したものです。

さらに、CPMが使う計算式は、不確定な年間家賃等収入ではなく、NOI（営業純利益）を使います。これは、キャッシュフローツリーという分析で出てくる、物件の本当の利益、実力を表す数字です。

（キャッシュフローツリーの説明はYouTubeでもお話しています！）

■　NOI（営業純利益）が変わると、物件の価値が変わるっ！！

「NOI（営業純利益）÷ R（キャップレート）＝V（物件の価値）」という計算式が示す通り、同じR（キャップレート）であれば、NOI（営業純利益）が多ければ多いほど、価格が上がることがわかると思います。当然ですが、それが下がると物件の価格も下がります。

NOI（営業純利益）が変わると、物件の価値（価格）が変わるんです！

しかし、オーナーさんや大家さんの皆さんは、これをしっかり理解できているでしょうか？理解できていない方が多いのではないでしょうか？今まで多くの大家さんとお話してきた経験上、特に、地主系の大家さんは、こんなこと考えたことは無いんじゃないでしょうか。

しかし、今は考えていなくても、急に物件の処分を考えなければならない事態は起きた際には、日ごろからこれを意識していないと、「冗談じゃない！」という価格を不動産業者に突き付けられることになります。

では、どうしたら物件の価値（価格）を上げたり、維持したり、ひいては下げないようにできるのでしょうか？

それは、NOI（営業純利益）をコントロールできる能力のある「不動産経営管理士」や「賃貸管理会社」を選ぶことです！

（NOI（営業純利益）の説明はYouTubeでもお話しています！）

■　物件の価値を変えられるのは、不動産管理士だけっ！！

税理士さんや弁護士さんは、賃貸経営において重要な役割をしてくれる税務や法律におけるパートナーです。

不動産屋さんは、大家さんがお持ちの資産の売却を検討の際には、力になってもらえます。

その他にも、賃貸経営をするオーナーさんを支えてくれるビジネスパートナーはたくさんいます。

賃貸の仲介業者さんも、当然ですが、最も重要なビジネスパートナーのひとりです。

だた、これらの専門業者でも、できないことがあります。

それは、「賃貸住宅の価値を上げること」です。

賃貸アパートマンションの価値を上げられるのは、不動産経営管理士だけです！

不動産経営管理士のいる賃貸管理会社だけです！

さらに、不動産経営管理士の能力で、物件の価値は変わります。

今皆さんがお付き合いしている賃貸管理会社に、賃貸経営の専門家としての管理士がいないとか、いても能力が低いなんてことがあれば、物件の価値を上げることはできませんし、価値が下がってしまうことにもなりかねません。

オーナーさんとのお付き合いが長くなればなるほど、優れた管理士が在籍する管理会社には、将来の経営を予測するための膨大な経営情報が蓄積するため、大規模修繕やリノベーションなどの投資の際の資金調達が有利になったり、売却時にも、売却を有利に進めるためにその情報を使うことができます。

■　CPM®（米国公認不動産経営管理士）がいる賃貸管理会社を選べっ！！

良い賃貸経営を実践するためには、良い管理士と、良い管理士が在籍する賃貸住宅管理会社が必要です。

ただ、自主管理が悪いという話ではありません。オーナーさんがご自分で勉強されたり、様々な経験を積まれたりして、「経営」をしっかりできる能力があれば、管理会社は必要ありません。それでも、資産を増やしていきたいという思いがあれば、その段階では必ずマンパワーも必要になるため、管理会社の必要性が生じてきます。そういったオーナーさんにとっては、現場管理だけをしっかりやってくれる従来の管理会社を選べば問題ないでしょう。

しかし、「経営」に不安がある大家さんは、良い管理会社をパートナーに選ぶことは、必須の課題と言えます。

では、どんな賃貸管理会社を選んだらいいのか？

そんな質問には、即答で、「賃貸経営に精通している経営管理士が在籍する賃貸管理会社」とお答えします。

もっと簡単に言ってしまえば、「CPM®が在籍している管理会社」とお答えします。

CPM®が在籍している管理会社でも、当然ですが、従来の管理会社同様、現場管理のノウハウや経験は十分持っています。そこに、大家さんと一緒に、大家さんとそのご家族のために、ご家族の大切な資産の経営について相談ができるコンサルタントとしての、CPM®がいるのです。

これは、従来の管理会社との大きな違いです。

CPM®は、良い経営管理士の最高峰です！

倫理を重視し、非常に高いレベルの賃貸経営の知識を持ち、物件の価値を向上させることができるCPM®は、必ずや、オーナーさんや大家さんの賃貸住宅経営を良いものに変えてくれるに違いありません。

↓ＣＰＭ®については、こちらでお話しています。